Люди, которые прочитали эту статью до конца, никогда не попадут в лапы Сочинских мошенников
На первый взгляд всё просто:
- Зашёл на сайт объявлений
- Выбрал объект недвижимости
- Позвонил → договорился
- Приехал или оформился дистанционно
- Получил ключи
Но нет! Рынок недвижимости в Сочи - это отдельный мир. Тут нужен человек, которому можно доверять. И вот почему:
50 000 объявлений о продаже недвижимости
В интернете полно классных объявлений с выгодными ценами и классными квартирами. Выбор настолько сладкий, что глаза разбегаются. Приходится выбирать из множества вариантов.
Спустя некоторое время квартира выбрана. Надо позвонить по номеру. Пошли гудки. Но трубку, почему-то, никто не снимает. Ну наверное хозяин телефона не слышит. Ок, завтра перезвоню…
Ловушка №1 - Вы поверили фейковым объявлениям. А их, на минуточку, больше 50 000 и сайты с объявлениями не заинтересованы всё это дело вычищать. Потому что, они на каждом таком фейке банально зарабатывают деньги.
Цель фейкового объявления - сбор контактов. Всё.
После первого же гудка, номер телефона попал во все базы. И теперь голодные до денег риэлторы будут названивать до скончания веков. Вот без шуток - реально годами будут названивать 😂
===
На следующий день начинают звонить мутные личности и говорят примерно такое:
- Супер крутое агентство такое-то, специалист по недвижимости такой-то. Подбираете себе квартиру в Сочи?
- Да, вчера нашли объявление, понравилась двушка, она в продаже?
- Да, есть такая!
- Правильно понимаю, двушка в Центре за 6 миллионов?
- Да, по этой цене!
- А почему так подозрительно дёшево?
- Потому что собственник срочно продаёт!
- А что не так с квартирой, что такая срочная продажа?
- С квартирой всё хорошо. Просто собственник уезжает за границу навсегда и в срочном порядке избавляется от всех активов…
И настойчиво вызывают на приезд. Говорят объект горячий. Придержим за вами. Но долго не получится держать. Срочно надо выезжать, пока не купили другие.
Задача вытащить клиента и получить его живьем на местности.
Надо брать!
Клиент срывается и первым же рейсом летит в Сочи. Самое прикольное, что его могут встретить сразу несколько риэлторов. Прямо при клиенте будут выяснять, кто из них первый…
ОК, выяснили. И тут начинается:
Клиента везут кофе попить или в ресторан. Всё красиво. Не скупятся пыли в глаза пустить. Если мальчик, то парфюм, костюм, галстук. Если девочка, то обязательно с накаченными губками 😀
Сразу на объект никто не повезет. Скажут:
- Сначала в офис заскочим и договоримся ехать на объект
И вдруг в офисе выясняется, что объект чудным образом уже продан. Вот буквально из под носа увели. Держали, держали, но не удержали. Собственник сам продал. Ничего поделать нельзя:
- Ну раз уж приехали, то давайте посмотрим какие ещё объекты есть
И начинается работа по реальным объектам…
Ловушка №2 - Вы теряете свое время. Приехали на конкретный объект, а сейчас надо заново смотреть варианты и там уже совсем другие цены. Не такие сладкие, как в объявлениях. Потому что таких цен попросту не существует.
И, кстати, такого количества недвижимости, сколько есть объявлений, тоже не существует в природе. Вы поймите, Сочи - это экологически чистая заповедная территория. Строить тут почти нигде нельзя. Недвижимость в дефиците!
===
Вся правда о риэлторах Сочи
И вот клиент оказывается в невыгодной позиции. Уже прилетел, надо что-то покупать.
Не зря же столько усилий. И единственный человек, которого он знает - это тот самый риэлтор, который уже его обманул один раз и втягивает в развод ещё глубже.
А теперь вопрос:
Всё ли ему покажет этот риэлтор, что есть на рынке? Или покажет только то, что ему выгодно продать. Какое-нибудь “жилое помещение”, которое не сегодня, так завтра снесут. Но об этом чуть дальше расскажу…
Крупные агентства нанимают риэлторов со всей России. Обещают большие зарплаты. В основной своей массе - это всё риэлторы новички. Они не разбираются в недвижимости, в документообороте и, тем более, в безопасности сделки.
Да и в целом, в первую очередь, у них личная выгода, а не интересы клиента.
Я, к слову, в недвижимости больше 20 лет. Начинал в Санкт-Петербурге с коммерческой, потом со временем перешёл на жилую. Сейчас сам живу в Сочи и помогаю купить недвижимость людям со всей страны.
Ну да ладно, продолжим про подводные камни:
Самая настоящая боль клиента - это попасть на риэлтора, у которого стоит задача от руководства, предлагать определенные объекты.
И неважно, что у клиента совсем другие запросы. Их даже не будут рассматривать…
Ловушка №3 - Вы не увидите все варианты недвижимости, которые сейчас есть на рынке. А только те, которые выгодны для риэлтора и агентства.
А выгода заключается в больших комиссиях. Вот насколько приятно купить студию за 7 млн и целый лям из них отдать в карман разводилам?
А если не студия? И не 7 млн, а 23 млн или 40 млн квартира? Представляете какие там могут быть личные договорённости…
===
ЖэПэ
Но самая жесть - это местная особенность Жилые Помещения. Я называю их просто «ЖэПэ»
Это когда есть земля под строительство дома (ИЖС), а на ней строят многоквартирный дом в 5 - 8 этажей без разрешения на строительство. Есть случаи, когда и по 15 этажей строили 😱
А потом подают в суд на признание этого дома жилым. И суды удивительным образом встают на их сторону и признают Жилым Помещением (ЖэПэ) и это можно продавать и даже ипотеку оформить.
Так в чем тогда подвох?
Отвечаю:
1. Строят буквально из “говна и палок”. Слышимость такая, что кошка прошла у соседей, а как будто бульдозер проехал прямо по голове 😀
2. На квартиру выделяется по 0.5 киловатта электроэнергии, а должно быть не меньше 10 кВт на квартиру. А тут на целый дом всего 15 кВт.
3. Канализация выделена на ИЖС, а тут многоквартирный дом. А то и вовсе нет подключения к центральной канализации и стоит септик.
4. Застройщик уходит и умывает руки, а людям самим приходится решать вопросы с коммунальными компаниями. И скажу я вам - всё сложно и плачевно.
Но самая главная опасность - это снос. Жилые Помещения признавались судами. А решение суда всегда можно оспорить.
И я наблюдаю, что прямо сейчас за это активно взялись. Даже недвижимость бывшего губернатора края сейчас под вопросом сноса 😬
И это ещё не всё. Застройщик ликвидирует юрлицо. И сносить приходиться собственникам квартир за свой счет:
Сами купили. Сами подводили всю коммуналку. Сами за свои же деньги теперь и сносите…
И это мы ещё не поговорили про юридическую чистоту сделки:
Застройщик вместе с риэлтором будут настойчиво уговаривать подписываться на какие-то мутные схемы, обещая при этом значительную “скидку”, например:
1. Купи за 9 500 000 руб, но в договоре укажем 1 500 000 руб. Остальное по расписке.
Если будут сносить, то в суде вы максимум можете претендовать на 1 500 000 руб, тк никаких 8 млн де-юре не существовало. И это ещё в лучшем случае - если вообще получится хоть что-то остудить…
2. Схемы по договору инвестирования, предварительному договору или договору займа.
По законодательству вообще не подразумевается как-то обезопасить покупателя. Это чистый риск. Инвестор вносит средства по расписке наличкой или на банковский счет.
Если ничего не построят, вы будете судиться с физлицом или юрлицом. Они просто объявляют себя банкротом и ничего с них не вернуть. Государство в таком случае никак не может защитить.
3. По земельным участкам
Продают участок, как бы под ИЖС, а он относится к национальному парку. Сейчас за это активно взялись. Пересматривают решения судов и откатывают. Земля возвращает статус Национального Парка и никакой собственности тут быть не может.
Да уж… Это было трудно описать… Но это того стоило!
Теперь вы точно не попадетесь на красивые уловки полу-мошенников и разводил. Настало время перейти к вопросу:
А как все-таки купить недвижимость в Сочи и при этом “не попасть”? Да и вообще, хотелось бы, чтобы было всё красиво и комфортно!
Листайте дальше и я покажу, что и как надо делать: